Come cambiare casa con un mutuo ancora in corso

Vendere la casa attuale e chiudere il mutuo

Una delle soluzioni più semplici da pianificare consiste nel vendere l'immobile su cui grava il mutuo, utilizzare una parte del ricavato per estinguere il debito residuo e destinare l'eventuale somma rimanente all'acquisto della nuova abitazione.

Il fatto che la casa sia ancora ipotecata non impedisce la vendita. L'operazione può essere organizzata in modo che una parte del prezzo versato dall'acquirente venga utilizzata per saldare il finanziamento ancora aperto.

Come funziona nella pratica?

Immaginiamo di vendere la propria abitazione a 240.000 euro, con un capitale residuo del mutuo pari a 90.000 euro.

Una volta destinata questa somma alla chiusura del finanziamento, rimangono 150.000 euro, prima di considerare le eventuali spese legate alla compravendita.

La disponibilità effettiva potrà essere utilizzata, in tutto o in parte, come anticipo per la nuova casa, riducendo così l'importo da finanziare con un eventuale nuovo mutuo.

È importante richiedere alla banca il conteggio aggiornato per l'estinzione del finanziamento e coordinare i passaggi con il notaio e gli altri professionisti coinvolti.

Quali sono i vantaggi?

Scegliere di vendere prima di acquistare consente generalmente di avere un quadro economico più chiaro. Una volta estinto il vecchio mutuo, infatti, non si deve più sostenere la relativa rata e si può affrontare la richiesta di un nuovo finanziamento senza quel precedente impegno mensile.

Per i mutui immobiliari rientranti nelle fattispecie previste dalla legge, l'estinzione anticipata non comporta penali. È comunque opportuno verificare le condizioni applicabili al proprio contratto.

Il principale aspetto da considerare è quello organizzativo: bisogna coordinare la vendita con l'acquisto successivo, evitando di trovarsi senza una sistemazione abitativa durante il passaggio da una casa all'altra.

Comprare una nuova casa prima di vendere quella vecchia

Non sempre è possibile vendere prima di acquistare. Può capitare, ad esempio, di trovare l'immobile ideale e di non voler rinunciare all'opportunità, oppure di dover cambiare abitazione in tempi brevi per motivi personali o professionali.

In questi casi si può valutare l'acquisto della nuova casa mentre il mutuo precedente è ancora attivo.

È possibile avere due mutui contemporaneamente?

In linea generale, sì. Non esiste un divieto assoluto di richiedere un secondo mutuo mentre se ne sta già rimborsando uno. La concessione del nuovo finanziamento, tuttavia, dipende dalla valutazione della banca, che deve verificare la capacità del richiedente di sostenere entrambi gli impegni economici.

Tra gli elementi presi in considerazione rientrano:

Chi deve continuare a pagare una rata mensile per la casa attuale dovrà quindi dimostrare di poter sostenere anche quella relativa al nuovo immobile.

È importante non basare il proprio piano esclusivamente sul ricavato futuro della vendita: fino a quando la compravendita non si conclude, quella somma non è ancora effettivamente disponibile.

I vantaggi e i rischi dell'acquisto anticipato

Acquistare prima di vendere permette di affrontare il trasferimento con maggiore flessibilità e di non dover necessariamente trovare un acquirente prima di procedere con il nuovo acquisto.

D'altra parte, questa scelta può comportare un periodo in cui occorre sostenere contemporaneamente due rate del mutuo, oltre alle eventuali spese di gestione delle due abitazioni.

Prima di procedere, è quindi fondamentale preparare un budget realistico, considerando anche l'eventualità che la vendita richieda più tempo del previsto.

Il finanziamento ponte: un'opzione da valutare

Per chi desidera acquistare una nuova abitazione prima di aver venduto quella precedente, può esistere un'ulteriore possibilità: il cosiddetto finanziamento ponte.

Si tratta di una forma di finanziamento pensata per coprire temporaneamente il fabbisogno di liquidità legato al passaggio da una casa all'altra, in attesa che si concluda la vendita dell'immobile di proprietà.

La sua disponibilità, le caratteristiche e le condizioni variano in base all'istituto finanziatore e al profilo del richiedente. Non è quindi una soluzione automaticamente accessibile a tutti.

Prima di prenderla in considerazione, è opportuno approfondire alcuni aspetti:

La valutazione deve comprendere l'intero percorso finanziario, non soltanto la disponibilità immediata del denaro. L'obiettivo è evitare che una soluzione nata per agevolare il cambio di abitazione si trasformi in un impegno difficile da sostenere.

Come scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze?

Non esiste una strategia valida per tutti. La scelta dipende dalla situazione reddituale, dal debito residuo, dal valore della casa attuale e dalle caratteristiche dell'immobile che si desidera acquistare.

Chi può organizzare il trasferimento senza urgenza potrebbe preferire la vendita della vecchia casa e la successiva estinzione del mutuo, così da conoscere con maggiore precisione il budget a disposizione.

Chi, invece, ha trovato un'abitazione da acquistare prima di vendere quella attuale dovrà valutare attentamente la sostenibilità di un eventuale secondo mutuo o la possibilità di ricorrere a un finanziamento temporaneo.

L'accollo può rappresentare un'alternativa da approfondire quando l'acquirente è interessato a subentrare nel finanziamento esistente, sempre previa verifica delle condizioni con la banca.

Le verifiche da fare prima di prendere una decisione

Per affrontare il cambio di abitazione con maggiore consapevolezza, è utile seguire alcuni passaggi.

Calcolare il debito residuo. Richiedere alla banca l'importo aggiornato necessario per estinguere il mutuo permette di capire quale parte del ricavato della vendita sarà destinata a chiudere il finanziamento.

Stimare il ricavato netto della vendita. Oltre al prezzo realistico dell'immobile, è necessario considerare le spese collegate all'operazione, per avere una stima più attendibile delle risorse effettivamente disponibili.

Definire il budget per la nuova casa. Il calcolo dovrebbe includere l'anticipo, le imposte, le spese notarili, gli eventuali lavori e gli altri costi accessori.

Verificare la sostenibilità delle rate. Se si prevede un periodo con due finanziamenti, è importante valutare attentamente entrate, uscite e risparmi disponibili, senza fare affidamento esclusivamente su una vendita futura.

Confrontarsi con la banca prima di impegnarsi. Conoscere in anticipo le possibilità di finanziamento aiuta a evitare imprevisti nelle fasi successive e a scegliere una soluzione coerente con la propria situazione economica.

È inoltre consigliabile valutare con un professionista gli eventuali effetti fiscali legati alla vendita e al nuovo acquisto, soprattutto se si intende beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa.