Cos'è il CAP in un mutuo?
Il termine "CAP" deriva dall'inglese e significa letteralmente "cappello" o "copertura". Nel contesto creditizio, il CAP rappresenta il limite massimo che il tasso di interesse di un mutuo non potrà mai superare, indipendentemente dall'andamento dei mercati finanziari e dalle fluttuazioni degli indici di riferimento.
Si tratta di una clausola contrattuale stipulata al momento della firma del mutuo. Grazie a questa opzione, il mutuo segue l'andamento del tasso variabile (solitamente legato all'Euribor), ma con la garanzia che l'indice di calcolo della rata non potrà oltrepassare la soglia stabilita preventivamente.
Come funziona il meccanismo del tasso con tetto massimo
Il funzionamento del mutuo con CAP si basa sulla combinazione di tre elementi principali:
- L'indice di riferimento: Di norma l'Euribor (a 1, 3 o 6 mesi).
- Lo spread: La percentuale fissa che costituisce il guadagno della banca e che si somma all'indice di riferimento.
- Il CAP (Tetto massimo): La percentuale massima oltre la quale il tasso contrattuale (Irs o tasso finito) non può salire.
Durante l'ammortamento del finanziamento si possono verificare tre scenari distinti:
- Scenario di mercato in discesa o stabile: Se l'Euribor rimane a livelli bassi, il tasso del mutuo varia normalmente seguendo l'indice. Il mutuatario beneficia del calo dei tassi e la rata diminuisce.
- Scenario di mercato in rialzo sotto la soglia: Se l'Euribor sale, il tasso del mutuo aumenta di conseguenza, determinando un incremento della rata mensile, purché la somma di Euribor e spread rimanga inferiore al valore del CAP.
- Scenario di mercato in forte rialzo sopra la soglia: Se l'Euribor subisce un incremento tale per cui la somma con lo spread supererebbe la percentuale di CAP concordata, il tasso applicato si blocca automaticamente al livello del CAP. Anche se i tassi di mercato continuano a salire, la rata del mutuatario non subirà ulteriori aumenti.
Il costo della clausola CAP: il differenziale di spread
L'inserimento di un tetto massimo rappresenta una forma di tutela per il cliente e un potenziale rischio di mancato guadagno per l'istituto di credito in caso di forti rialzi del mercato. Per questa ragione, le banche applicano generalmente una contropartita economica.
Questa contropartita si traduce in uno spread leggermente più elevato rispetto a quello applicato a un mutuo a tasso variabile puro (senza CAP) proposto dalla medesima banca nello stesso momento. Inoltre, la soglia del CAP viene stabilita dall'istituto finanziario in base alle previsioni macroeconomiche a lungo termine e alle condizioni di mercato vigenti al momento dell'erogazione.
Differenze tra Tasso Variabile con CAP e Tasso Misto
È importante non confondere il mutuo con CAP con il mutuo a tasso misto o opzionabile:
- Il mutuo con CAP è a tutti gli effetti un tasso variabile che si muove mese dopo mese, ma che trova un blocco invalicabile in una determinata percentuale.
- Il mutuo a tasso misto consente invece al mutuatario, a scadenze fisse (ad esempio ogni 3, 5 o 10 anni), di modificare interamente la tipologia di tasso, passando dal fisso al variabile o viceversa, secondo le regole stabilite dal contratto.
In conclusione, il mutuo a tasso variabile con CAP si configura come una soluzione tecnica per chi intende seguire l'andamento degli indici finanziari, mantenendo tuttavia un controllo preventivo sull'importo massimo che la rata mensile potrà raggiungere nel corso degli anni.
